主题：关于购房贷款，站长整合了一个帖子，希望对大家有用

绝大多数人买房子都是要贷款的，能全款买房的实在是不多啊。再说了，咱老百姓能有个正当理由从银行贷款的机会还真不多，所以即便是能全款买房的人蛮多也会选择贷款。

    这篇帖子主要告诉你，购房贷款要准备的资料、流程和注意事项。

     一、购房贷款需要准备些什么
    1.购房合同
    2.借款人及配偶身份证（二代身份证需复印正反两面）
    3.借款人及配偶户口（户口本首页及有本人名字的单页均需提供，集体户口提供本人户口单页）
    4.结婚证或离婚证
    5.未婚证明（当地民政局办理）
    6.购房首付款
    7.收入证明（已婚购房者提供夫妻双方的）
    8.个人银行卡，存折明细（银行流水，在银行柜体可免费打印，一般是近半年）
    9.公积金贷款还需提供公积金卡

     二、贷款流程
    1.提交资料
    2.填写个人住房贷款合同
    3.提交还贷银行储蓄卡（没有所申请银行的储蓄卡需要办理）
    4.银行审批
    5.审批通过，通知借款人还款金额和还款日期
    6.按时还贷

    三、注意事项
    在签贷款合同之前我们主要是需要了解还款方式，还款方式分为等额本息还款和等额本金还款。

还贷款基本上是每个家庭的一项主要固定支出，选择适合自己的还款方式，一方面可以保证生活质量，另外一方面，可以节省利息。

    1.等额本息还款：指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。
    通俗的解释就是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。这种还款方式适合收入稳定人群，作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。 

   2.等额本金还款：则指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。
    这种还款法适合收入高人群。等额本金还款，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，但由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。 

    两种还款方式各有利弊，可以根据自己的收入水平，消费观念，还贷压力来选择。一般来说，每个月还款不宜超过家庭总收入的30%，不然会影响到生活的质量。至于具体的计算方法，可使用房天下上的贷款计算器。

    还有一点需要注意的就是，在签订合同的时候，会让你选择在国家调整利率的时候，你是选择次月调整还是次年调整。这个见仁见智，大部分人选择的是次年调整。

如何还贷才划算 
   如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少，此次加息幅度也比普通商贷小，所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷，相对划算些。

   如果你是纯商业贷款，那么又有两种还款方式的区别。 
   两种还款法相比，由于同样贷款贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此，如果有提前还贷打算的，选择“等额本金还款法”贷款比较好，这样提前还贷比较划算。 
  但是，并非的人都要用“等额本金还款法”来还贷，这要看你自己的财政计划如何了。对于高薪者或收人多元化的人们，不妨采用“等额本金还款法”；假如你现在的资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为，这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，其特点是随着时间的推移，越到后来还款越少，越轻松。如果你是一位公务员、普通教师、一般研究人员或者是一位工作四平八稳、与世无争的人，建议你还是选择“等额本息还款法”。 
  如果你贷的是等额本息还款的，那么在前10年这种做法基本划算。因为该种贷款方式在还款初期支付的多是利息，本金占的额度比较小，提前还贷，可以减少大笔的利息支出。争取这几年能多还款，使本金基数下降，从而减轻利息负担。 
  从节省利息的角度看，缩短贷款期限是一个不错的选择，因为时间缩短了，每月的还款数量不变，就加快了归还本金的速度，支出的利息也会减少。

            (不用还利息，但已付的利息不退)

  第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。
            (节省利息较多) 

  第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。
            (减小月供负担，但节省程度低于第二种) 

  第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。
            (节省利息较多) 

  第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。
            (月供增加，减少部分利息，但相对不合算) 

——提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少——

  并非人都适宜提前还贷
  已经签约的7折利率贷款客户，相比目前的CPI，现在的7折利率可以说低，这部分购房者的资金利用成本很低，所以不建议提前还贷。如果你还清了贷款再买房的话，就是1.1倍利率了，真心很不划算！
  等额本息还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他渠道，年率超过银行房贷利率的渠道。

还贷款基本上是每个家庭的一项主要固定支出，选择适合自己的还款方式，一方面可以保证生活质量，另外一方面，可以节省利息！

   1.等额本息还款：指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。
   通俗的解释就是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。这种还款方式适合收入稳定人群，作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
    收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。 

   2.等额本金还款：则指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。
    这种还款法适合收入高人群。等额本金还款，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻！
    由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。 

    两种还款方式各有利弊，可以根据自己的收入水平，消费观念，还贷压力来选择。一般来说，每个月还款不宜超过家庭总收入的30%，不然会影响到生活的质量。
    

   至于具体的计算方法，可以使用贷款计算器，房天下上面到处都是哈！

     还有一点需要注意的就是，在签订合同的时候，会让你选择在国家调整利率的时候，你是选择次月调整还是次年调整。
    意思就是国家调高或者调低利率的时候，你选的次月就是从国家调整以后的第二个月按照新利率还款，要是选的次年就是调整以后的次年1月份按照新利率还款！
    这个见仁见智，你要是认为利率以后会下调，你就选次月，要是认为利率是上涨的趋势，你就选次年，大部分人选择的是次年调整。

一手房公积金贷款流程

步  贷款咨询
借款申请人向所购房屋公积金贷款银行进行贷款咨询，领取《一手房个人住房公积金贷款资料夹》。
           
第二步  提交申请
1、《一手房个人住房公积金贷款资料夹》；
2、借款人夫妻双方身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（单身提供民政局婚姻状况证明）；
3、经房产部门备案的购房合同及首付款收据的原件及复印件；
4、贷款银行要求提交的其它证明材料。

第三步  贷款受理、银行初审
1、受托银行与借款申请人进行面谈、审核其提交申请资料；
2、查询并打印借款人及配偶的《个人信用报告》，审核夫妻双方个人信用情况、房贷情况；
3、受托银行通过房产部门对借款申请人进行“家庭住房信息查询”；
4、对符合条件的借款人，受托银行在公积金系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与借款人商议确定贷款额度、期限、利率以及还款方式；
5、受托银行在公积金系统中进行初审，初审未通过的，及时同事借款人并告知原因。    
  
第四步  签订合同
贷款初审通过后，受托银行与借款申请人、购房人面签借款（抵押）合同，并填写房产抵押登记等相关贷款资料。
           
第五步  抵押登记、银行复审
受托银行到房地产抵押登记部门办理房屋抵押登记；
受托银行对借款申请人的全套资料进行复审。  
      
第六步  管理终审、贷款发放
管理对受托银行复审通过的贷款资料进行终审、终审通过后，由管理通过受托银行将贷款资金以转账的方式直接划入售房单位账户。